(转载)2018加拿大贷款难，究竟难在哪里？楼花交接早做打算！

很多人知道2018年，貸款政策比往年更為嚴格。但是究竟為什麽嚴格了，嚴格在什麽地方，如何趨利避害，卻很少有人能夠答出所以然來。以我們所見，貸款難的主要原因可以歸為以下三個方面：

1 新移民貸款渠道收窄

以往的新移民，憑借著自己“新移民”的這層身份，和35%的首付，基本上在五大銀行都能夠輕松拿到貸款，大量的新移民客戶都拿到了優惠的利率而且貸款過程非常的簡單。

但是到了今年，銀行連續收緊新移民政策。目前來說，大部分的銀行都需要查看新移民的收入狀況。如果本地收入不達標，那麽過去曾經在海外的收入也可以作為參考的標準，但如何提供海外收入，具體需要什麽樣的材料，銀行如何審核，這些又會根據每個個案和銀行的政策不同而有所改變。同時，對於那些剛畢業的留學生，剛剛拿到身份，在沒有工作的情況下，銀行能夠願意給這樣的人士批款的概率就小了很多。因此霎時間，新移民不再是過去的貸款“香餑餑”。如何讓銀行相信，這些新移民在未來的幾年能夠繼續還得起貸款，成為每個申請貸款的新移民都要面臨的問題。

2 收入要求更高

去年B20壓力測試壹出，我們已經有寫過這個政策對貸款的影響。按照今年的情況來看，影響的更多的是要買價格比較貴的房子的人士。

簡單來說，以往收入10萬，可以拿到銀行的貸款是收入的6倍，大概就是60萬；而現今的話，只能拿到4-5倍，也就是50萬。因此同樣的收入，可以申請到的貸款額度變少了，所以更多的人就會去選擇自己能力範圍之內的房子。

3 海外買家稅

除了以上兩個貸款本身存在的收緊，還有海外買家稅這壹因素的存在。以往有很大的壹部分客戶是海外客戶，買房也是為了孩子在這邊讀書的方便，或者是純粹做投資。但是今年15%的海外買家稅讓海外投資者基本上銷聲匿跡。取而代之的是不少人想通過自己在這邊讀書孩子的名義買房。

但是小留學生貸款比起有資產的海外買家來說，貸款就難很多了。

如何趨利避害？

在申請貸款的時候，客戶應該有對貸款政策大致的理解。銀行的政策大多分為以下幾類：1. 新移民；2. 收入；3. 高凈值；4. 出租；5. 自雇人士以及企業主。雖然新移民政策和收入政策都比往年要更為嚴格，但是其他方面並沒有受到很大的影響，反而有所寬松。因此，不能繼續走新移民或者收入政策的人士，不妨試試看能不能通過其他的政策渠道拿到貸款。

當前有樓花交接的客戶壹定要提早聯系貸款經紀早做打算和準備，因為今年房屋跌價加上貸款收緊的雙向因素，房花交接的客戶壹不小心就會碰上大麻煩。

舉例子來說，最普遍的情況是：客戶在前幾年高點買入，今年房價跌了不少，之前準備的資金只夠做首付的，沒有多出的錢補差價。針對這些客戶，我們處理的方法大多為：

01 名下房子套現

對於名下已經有別的房產，或者是家裏人可以有房產拿出來抵押的客人，我們可以選擇重新貸款或者二貸的處理辦法。重新貸款就是Refinance，將房子的貸款換去別的銀行，增大貸款額，差價作為可以拿出來使用的現金。例如客人名下有100萬的房子，貸款額只剩40萬，我們幫客戶做Refinance轉去另壹個銀行，貸款額增加到65萬，減去原銀行的40萬，客戶可以拿出使用的錢就有25萬。這樣操作的好處是利率較低，都能夠維持在正規銀行的利率，同時手續費較低，沒有高額的lender fee。缺點就是，這樣的申請周期較長，壹般都要壹個月以上；同時也要綜合客戶本身的收入或者是資產以及信用等方方面面的條件，才能知道有沒辦法貸的出來。

而二貸就是second mortgage，房子的原貸款銀行不變，在後面加上壹個貸款。例如上面那套房子，客戶原本的貸款額40萬不動，直接找私人銀行借多25萬。這樣的好處是靈活，可以操作成open的方式，隨借隨還。同時借款需時較短，最快2-3天就可以拿到錢。但是缺點就是利息比較高，市面上的二貸都要10-12%的年利息，1-4%不等的lender fee。

因此，面對時間還比較充足的客人，先做Refinance拿出錢來是比較好的方式。而對於已經火燒眉毛的客人，second mortgage也不失為解決燃眉之急的壹種辦法。

02 增大LTV

LTV, 全稱Loan To Value，就是指貸款額占房價的比例。比如說房屋的買價是100萬，房屋的估值是90萬，65%LTV就代表銀行能夠給客戶貸出90*65%=58.5萬。那麽客戶原本按照100萬準備的首付只有35萬，但是因為估值降了10萬，客戶自己還需要多補6萬5。如果客戶壹開始就知道自己估價有問題，那可以按照80%申請，那麽銀行能夠貸出來的錢就是90*80%=72萬，那麽客戶就不用再多補錢了。

然而，這樣的處理辦法也是有弊端的，目前的貸款申請更為嚴格，要貸出更多的錢十分困難。今年能夠按照80%申請下來的客戶，要麽是收入條件過硬，要麽就是提早了很久進行各方面的準備。有客戶在房花交接前壹年便開始準備貸款，以防自己的貸款出現問題。而對於那些“能拖則拖”的客戶，大部分最後都面臨著延期罰金，貸款利息相對較高等讓他們更為頭痛的問題。

03 重新估價

對於第壹次估價實在是差了太多的客戶，重新估價不失為壹種辦法。今年有案例，客戶第壹次估價比買價少了30萬，第二次估價比第壹次估價上去了10萬的案例，但是並不多。如果客戶對自己的房價確實比較有信心，可以尋找專業的地產經紀在附近的類似的房子中找出三個成交價格比較高的房子，壹部分銀行也會將這些房子的房價因素考慮在內。

来源 | 加国房产投资

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