（转）暴力加息 ，大温房地产会崩盘吗？

每年的9月，通常是大温房地产市场的小高潮。今年市场变脸，常规被彻底打破！9月的销量，比9月份10年历史平均销量低了35.7%！

为抑制40年来最严重的通胀，美联储和加拿大央行都在不断加息，其幅度令人吃惊，堪称暴力。虽然加拿大经济已经出现了衰退的迹象，但加息的脚步不会停歇。加拿大央行行长Tiff Macklem日前表示，还将进行更多的加息。CIBC预测，央行将在本月将利率再提高半个百分点。

我个人认为，随着利率的上升，房地产销售已经受到了压制，特别是最后一个季度，加拿大房地产项目销售可能会更加缓慢，最后带来房地产价格的大幅下调，这已经是可以预计的，但是地产崩盘是不大可能的。

黄金9月房子不好卖

从大温地产局的统计数字，可以看出，9月的卖家增多，买家减少，挂售比低，成交困难。

目前，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS® 房价指数综合基准价格为 115万5千300 加元。这比 2021 年 9 月增加了 3.9%，在过去六个月中下降了 8.5%，与 2022 年 8 月相比下降了 2.1%。

地产局董事，经济和数据分析师Andrew Lis说：“随着加拿大央行和全球各国央行持续加息控制通胀，借贷成本短期内大幅飙升，导致贷款买房的难度大增，成交量大幅减少。”

9月份有4,229套住宅挂牌上市，比2021年9月同期5171套减少18.2%， 比2022年8月的套挂牌量3328环比增加了27.1%。

疫情以来，从销售的数量来看，2021年的3月份是整个大温地区的成交最活跃的。整个大温哥华地区卖了1972个房子，列治文234个，整个温哥华390个，本拿比156个。

今年9月的整个成交数量，大温哥华地区536个，列治文只有54个，温哥华120个，本拿比35个，本拿比降了将近4/5，占到1/5的这样的销售额。现在的销售量和去年的9月相比，大温哥华地区降了43.9%，列治文降了49.5%，温哥华降了45.5%，本拿比降了52.7%。

从价格上来说，今年9月份所有的地区的价格基本上和同比都略有增长，增长最多的是列治文，涨了18.5%，温哥华涨了9.8%，本拿比只涨了1%，整个大温地区涨了0.8%。

从挂售比的情况看，今年9月份和去年9月份相比都下降得比较大，整个大温地区下降了46.3%，现在只有12.2%的挂售比，温哥华、本拿比都基本上差不多是这样的趋势。今年最好的时段是2月份，当时挂售比大温地区32%，本拿比达到了49%。

去年最好的月份是3月份，大温地区的挂售比达到了48%，像列治文温哥华和本拿比都比较高。

通常，售挂比持续保持在12%以下，房价会有下跌压力，售挂比持续保持在20%以上，房价会有上涨压力。从目前的挂售比可以看出，房价下跌的趋势已是难以避免。

至于房地产会不会崩盘？目前的数字没有看到这种倾向。作为世界最宜居的城市，全世界富人喜欢投资的地方，当大温房地产出现价格洼地时，总有资金从四面八方涌来。大家应该还记得，金融危机时期，大温房地产曾有短暂的低潮，之后疯狂上涨。这次是否会遇到同样情况，大家拭目以待。

经济负增长房地产受压制

为了应对2020年新冠疫情引发的衰退风险，各个国家都实施了规模庞大的财政和货币刺激，这也导致了总需求领先供给被推高了，从而推动了通货膨胀达到了40年来的新高。目前利率还会再继续上调，美联储很难避免衰退。1954年以来的12个主要紧缩周期中，美联储仅在1965年、1984年、1994年三次出现软着陆，其他全部都是大衰退，从消费市场、劳动力市场、房地产市场，都看到了衰退风险的信号。

自俄乌战争之后，欧洲的能源危机以及全球的粮食危机，加上俄罗斯石油供给带来的一系列问题，都放大了经济衰退的可能性。

日前传来令人震惊的消息：石油输出国组织(OPEC)及其石油出口盟友宣布每日减产200万桶，这是在拜登7月出访沙特恳请中东国家不要减产后，最大的举动。这次减产是OPEC自COVID-19大流行开始以来的最大减产，声称目的是为了阻止全球经济疲软导致的油价下滑。据《华盛顿邮报》报道，美国一些地区的油价再次跳涨，升幅每加仑高达60美分。

温哥华的油价也屡次刷新纪录，2.35的价格已经让司机们不得不接受，并调高了对未来价格的预期。

随着进一步加息，经济增长放缓是必然的，在将通胀率恢复到2%目标的过程中，美联储会将经济增长推到负值。

从现在的情况看，通货膨胀的高烧是很难在年内退掉的，即使再加两次息，依然很难降温。

所以从现在的情势看，美国经济硬着陆风险在加大，美联储倾向于以牺牲经济增长换取物价稳定，所以加息还将继续推进。但在衰退预期升温下，未来加息路径可能会放缓，对于世界所有的经济体来说，地产的风险都变得很大。

未来难预测现金为王

自从加息之后，房地产市场下跌很多。从销售量可以看到供求关系，供应相对较多，但是需求跟不上。或者说大家都在等待观望，因为价格一直在往下，什么时候是底部，现在还不知道。特别是经济衰退带来的不确定性，给市场蒙上了一层阴影，似乎所有的人都觉得现金为王，留着钱是最重要的。

俄乌战争也给经济带来了非常大的不确定性，政治永远是经济一个很重要的影响因素，大国之间威胁要使用核武，战争可能会进一步升级，特别是未来粮食危机、能源危机对消费者信心的打击，世界经济的衰退已经在悄然发生。

欧洲已出现了很多大企业遇到了债务违约，因为产品的原材料供应，加上天然气、石油等能源的缺乏，严重影响到生产销售。

更让业界担心的是，百年投行瑞信股价重挫创新低，出现破产危机，会不会成为欧洲的雷曼兄弟？被简称为瑞信的瑞士信贷成立于1856年，总部设在瑞士苏黎士，是一家全球性综合金融机构，如果它破产，对经济的冲击不亚于美国金融危机时雷曼兄弟的倒闭。

这次疫情带来的印钱发钱、通货膨胀、抑制通货膨胀加息，最后到经济大衰退的危机，本来需要西方强国和新兴国家的全球统一应对才能化解，但是美国以各种方式干预世界格局变动、中美之间的经济战、美国欧洲俄罗斯之间的利益争斗，都在威胁这种全球应对经济衰退的解决方案，所以未来前途比较渺茫，可能要做好长期衰退的准备。

至于什么时候入市投资房地产？我们就静静等待底部的到来吧！还是那句话，如果是刚需，什么时候都是买房自住的好时机。

来源：温哥华龙美地产Jason Liu

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