(转载)加拿大旧宅翻建的程序及要点
精明的地产投资者，已经不满足于普通买房卖房的炒房获利方式。他们通过购买热点区域、年代比较久远的Bungalow或者Detached
House，推倒重建，然后销售，往往能够获得相对于普通买卖房子更大幅度的溢价收益。但是，更大的利益背后，往往是更大的成本和风险。旧房翻建，到底需要政府部门的哪些审批程序？有何规定事项？建造过程又该注意哪些事项？有何风险？这里我将简单为读者介绍一下这更胜一筹的房产投资模式。
1. 建筑设计阶段
建造房子是一个很复杂的过程，但是这无法阻拦不少的华人移民勇于尝试新事物的闯劲，现在只有极少数人掌握翻建、推倒重建，然后再销售出去，来获取更大的收益。
首先，地点的选择很重要。对于以自住为目标的旧房翻建，那么你只需选择自己喜欢的社区或地址，如果是以销售为最终目标的旧房翻建，那么地址的选择就要取决于市场热点。在不同的社区盖房，成本几乎一样，但是销售溢价则相差巨大，所以，选择旧宅推倒重建，一般要放在豪宅区才能获取较大的收益。这一点很好理解。
那豪宅区之间又有何区别呢？看市场活跃程度！市场越活跃，你建成之后的房子就越容易卖出去，衡量翻建和重建的一个标准是：投资收益率，1年赚30万和2年赚30万的收益率相差一半。
其次，购买好地皮或者旧宅后，接下来就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方，如果你有中意的房子，你也可以向设计该房子的设计师购买图纸（套图），或者让设计公司参照设计出来。
设计的过程中，要不断地修改。你要考虑各个方面的因素，总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计，是完成整个工程的一半，这是事无巨细过程：从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理，到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节，卫浴厨房设备的选型……科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦，要知道二次装修的代价不仅是金钱上的，更是精力上的一种折磨。
设计费用通常需要自己跟设计师谈妥，并分期付款，以避免不必要的事后纠纷。
2. 政府申请阶段
接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。如政府有“Planning Act”，明确了土地用途。市政府有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门，依据“MasterPlanning Act”、“Zoning by Laws”、“Alberta Building Code”等法规进行管理。
那么如何知道该地区的规划情况？在市府网站都可以查得到。这些资料在政府部门可以买到，或者请专业人士帮助进行查询。
翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难，主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成Professional Office，那么买下某一住宅改做Office则较为容易。如果整条街道都是住宅，那么改建为零售店就相对困难得多。
另外，即使整条街上很多住宅都已改做Office，也不可以未经报批，直接把住宅改成Office。房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所，应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行ABC（Alberta Building Code）Upgrade，政府会派人进行消防和卫生检查。
还有，也有些人买了连着2-3块（甚至更多）的沿街大地块旧宅，希望推倒新建Townhouse，如果所在街道已经有类似的建设，那么申请将会简单很多，如果你是第一家，那么，你的工作量将会大很多。
即使用途不发生改变，翻建住宅也需符合Zoning By Law 的规定，也要到Building Department取得Building Permit的报批。另外，在自己的地块范围内，也不能翻建成任意大小的住房。因为Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）、Height（高度）。如果要发生改变，则需申请Minor Variance。
向政府相关部门申请翻建旧屋，是一个比较细节的过程，需要涉及到和政府有关人员的沟通交流，而且，每个地区、每个房子都具有独特性，因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建，以为要等到Closing以后才可以申请报批，浪费了很多时间。事实上，不必等到Closing，请原房主开具授权证明，持该Authorization即可去办理相关手续。
3. 选择建商
选择好建筑商，让你在施工阶段事半功倍。盖房是一个很复杂的过程，不过总体上来说它可以分为这几个步骤。先是打地基、造地库。做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、台子……电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门给你个煤气许可证 （Gas Permit）；做电，要由专业的电工(Electrician)给个电路许可证(Permit)；房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证（Plumbing
Permit)。不过由于你是交给建筑商来完成的，这些繁杂的系统证书由建筑商去验证，你只要查查证书就行了。
最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施……最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查，这样你的整座新屋就大功告成了。
价格也是需要洽谈商定的，需要分期付款，越详细，事后越少麻烦。
建商通常为了节约人工成本，会雇用一些印度等族裔的工人工作，这是难以避免的，但关键环节需要经常现场查验质量，市政也会定期对工程验收。
4. 风险意识
旧房翻建，利益大，风险也大。首先，你必须具有较大的财力和资金沉淀能力，因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。另外，申请Demolition Permit（拆除许可证）的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子，需要进行各阶段环境检测，所需时间相对较长，长至2年的情况也会出现。再者，政府的审批可能和你的原先设想差异很大，造成你的投资风险。
如果投资者没有事先做好详尽的调研“功课”，没有请专业人士/团队来运作整个过程，失败的几率也是非常高的。
除了楼花，其他房地产投资项目目前处于蛰伏期，随时伺机而动。
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